רגע לפני שהמע”מ מזנק: הקדמת תשלומים לקבלן תחסוך לכם אלפי שקלים?

כדי לענות על השאלה הזאת, נבחן את היתרונות והחסרונות של המהלך.

לצורך הדוגמא נבדוק הקדמת תשלום של 100 אלף שקלים.

יתרון 1 – תשלום מע"מ נמוך יותר

המע"מ צפוי לעלות בתחילת 2025 ל-18% (כיום 17%) מה שצפוי לייקר כל תשלום שיבוצע לאחר עליית המע"מ בכ- 0.85% (התוספת קטנה מ1% מכיוון שהסכום המלא כולל מע"מ של 17%. לדוגמה תשלום של 100 אלף שקלים, זה למעשה 85,470 ₪ פלוס מע"מ. עלייה של 1% במע"מ מוסיפה 1% מהסכום, 854 שקלים).

יתרון 2 – פחות הצמדות למדד תשומות הבנייה

בעסקה שבה אין פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, כל סכום שנשלם יחסוך לנו הצמדות למדד תשומות הבנייה עבור מחצית מהסכום ששילמנו (לפי החוק, רק מחצית מכל סכום שלא שילמנו צמוד למדד תשומות הבנייה).

בהקדמת תשלום של 100 אלף ₪, בהנחה של 4% (הנחה אגרסיבית, בממוצע המדד נמוך יותר), החיסכון השנתי יהיה 2,000 ₪ בעצם הקדמת התשלום.

חיסרון 1 – ריבית שנשלם / לא נקבל

אם אנחנו משלמים לקבלן באמצעות משכנתא, ונניח שריבית המשכנתא הממוצעת היא 4% לשנה, העלות הזאת כפול מספר השנים שהקדמנו את התשלום, זו עלות שהתווספה.

אם התשלום מתבצע מההון העצמי, אז כל ריבית שיכלנו לקבל בפיקדון סולידי או קרן כספית, זו עלות שהתווספה.

לדוגמה, תשלום של 100 אלף ש"ח, יעלה לנו בריבית של 4%, 4,000 ש"ח לכל שנה של הקדמה בתשלום.

חיסרון 2 – הכבדה תזרימית

כאשר אנו מקדימים תשלום שמבוצע באמצעות משכנתא, אנו צריכים לשלם לבנק תשלום חודשי. מכיוון שהדירה עדיין בבנייה ולא מכניסה שכר דירה, אנו נצטרך לעמוד בתוספת התשלום באמצעות מקורות אחרים.

החזר חודשי עבור סכום של 100 אלף ₪ במשכנתה ל- 30 שנים, הוא כ-500 שקלים בחודש.

חיסרון 3 – ירידה צפויה בעוגני משכנתא

ריבית משכנתא מורכבת מעוגן פלוס מרווח. בעוד המרווח קבוע בהתאם לסיכום שלנו עם הבנק, העוגן משתנה כל הזמן והעוגן שיהיה בהלוואת המשכנתא שלנו, הוא העוגן שיהיה ביום לקיחת הכסף. ההנחה היא שהעוגנים צפויים לרדת בטווח זמן של שנתיים ומעלה ולכן עדיף לדחות את לקיחת הכסף אם אפשר.

השפעה שיכולה להיות דרמטית אך לצורך הדוגמה לא אקח בחשבון ירידה בעוגנים הצפויים.

סיכום

לסיכום, בהקדמת תשלום של 100 אלף שקלים נחסוך 2,000 שקלים עבור הצמדה למדד תשומות הבנייה ועוד 854 שקלים מכיוון ששילמנו מע"מ של 17% ולא 18%. לעומת זאת שילמנו ריבית של 4,000 ₪, כך שהפסדנו בשנה הראשונה 1,146 ₪. בשנה לאחר מכן הפסדנו 2,000 ₪ (השפעת המע"מ היא חד פעמית). בנוסף נאלצנו לשלם לבנק תשלומים חודשיים של 500 שקלים.

ניתן לבצע חישוב באופן ספציפי עבור כל מקרה אך ניתן לומר שברוב המקרים, מכיוון שריבית המשכנתא כנראה גבוהה ממדד תשומות הבנייה ומכיוון שריבית המשכנתא חלה על מלוא הסכום לעומת הצמדה של מדד תשומות הבנייה אשר חלה רק על מחצית מהסכום, לא נכון להקדים תשלומים לקבלן במידה ומועד התשלום המקורי רחוק, למרות עליית המע"מ.

אם זאת, כאשר יש תשלום שצריך להתבצע ממש בתחילת השנה, תיתכן כדאיות כלכלית בהקדמתו לשנה זו כדי לחסוך את עליית המע"מ.

אין באמור משום המלצה מכל סוג, כל מקרה צריך להיבחן באופן פרטני בהתאם למצבו האישי של הלקוח.

ערן שמחי – יועץ משכנתאות | מרצה לכלכלת משפחה | B.A בכלכלה וניהול | מגשר מוסמך | 054-2084090