מתלבטים האם לקנות עכשיו דירה? חושבים שזה הזמן לבצע את העסקה שרציתם? כל הפרטים

ריבית בנק ישראל ממריאה גבוה למעלה ושוברת שיאים חדשים.

העלייה האחרונה מביאה את ריבית הפריים ל6% הרמה הכי גבוהה מאז שנת 2007 אפשר להתנחם בעובדה שהעלייה האחרונה הייתה מתונה ורק בשיעור של 0.25% זו הפעם התשיעית שבנק ישראל מעלה את הריבית ועכשיו מדובר במכה כמעט אנושה לבעלי הלוואות ובפרט בעלי משכנתאות שמושפע באופן ישיר מהעלאות הריבית עם עלייה ממוצעת בהחזרים החודשיים של למעלה מ1200 ש"ח.

העלאות הריבית משפיעות באופן ישיר על מחירי הדיור בישראל וכן על עסקאות הנדל"ן בחודש פברואר נלקחו משכנתאות בהיקף של 5.73 מיליארד שקל. מדובר בהיקף שנמוך ביותר מאז סגר הקורונה הראשון ששיתק את המשק באפריל 2020

מעבר לכך מדינת ישראל ניסתה פתרונות שונים כמו מחיר למשתכן, מחיר מטרה ועוד ואף אחת מהן לא הורידה את מחירי הדיור גרוע מכך על פי נתוני השוק נראה שתוכניות אלו רק תדלקו את השוק וגרמו בעקיפין לעליית מחירים חוץ מהזוכים עצמם שזכו במפעל הפיס וקיבלו הנחות משמעותיות שמסתכמות בחלק מהפרויקטים בסכום של שלמעלה ממיליון שח אבל כל השאר הפסידו עשרות מיליארדי שקלים של משלם המסים הלכו לפח מבלי שהמטרה הושגה. ועוד תוכניות אלו גרמו לפערים חברתיים של ממש כך שמי שזכה בדירות היקרות גובה ההנחה שקיבלת גבוהה באופן משמעותי מזה שקנה דירה במחיר זול יותר

מדד מחירי הדירות

היקפי המשכנתאות שבשנה שעברה שברו שיאים מדי חודש בחודשו כעת בירידה תלולה מדד מחירי הדיור שהוכרז ב15.4.23 מראה ירידה ברורה של 0.2% במחירי הדיור בישראל וכן ירידה של 0.3% במחירי הדירות החדשות בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות, נרשמו ירידות בכמה מחוזות מרכזיים בירושלים ירדו המחירים ב-1.1% ובתל אביב ובחיפה ב-0.5%. באזור הדרום ירדו המחירים ב-1.5%, אומנם בצפון עלו המחירים ב-2.2% ובמרכז ב-0.3%.

ירידה ראשונה מזה שלש שנים מה שמשקף את המציאות שברורה עכשיו לכל עין – מחירי הנדל"ן בישראל הולכים לקראת ירידה! וזו עובדה מוגמרת.

ירידת המחירים שקיימת בענף עדיין נראית כשולית וקטנה וזה רק משום שחברות הבנייה במקום למכור את הדירה במחיר זול יותר ואז בעצם לאשר את העובדה כי קיימת ירידת מחירים פועלת בעקיפין תוך שיווק מבצעים כדי למשוך את הקונה הפונטציאלי לדוג' בחברת קרדן נדל"ן מציעה בפרויקט קרדן UP בנהריה מבצעי 20/80 20 אחוז בחתימת חוזה ו80 אחוז בקבלת מפתח כך בעצם הלקוח לא משלם בכל תקופת הבנייה משכנתא כך הוא חוסך כסף רב וכן חברות שונות מציעות פטור ממדדים שגם כך, נכון להיום מוצמד רק ל40% ממחיר הדירה לדוג' עודד שריקי בנתיבות מציע דירות של 3 חדרים החל ממיליון שח ואפשר גם לקבל פטור ממדדים חברת אזורים מציעה "החזר משכנתה לשנה במתנה" בפרויקט אוליבר בתל אביב, אלקטרה מגורים מציעה ריבית קבועה וצמודה למדד של 0.99%, ל־20 שנה, בפרויקטים שלה במתחם האלף בראשון לציון ובפארק הים בבת ים.

*נתוני בנק ישראל מראים על מספר מגמות ההולכות ומתפתחות

*הביקוש למשכנתאות בירידה דרסטית וכך היקף הישראלים היושבים על הגדר עולה בהתמדה

*ההחזרים החודשיים התייקרו משמעותית

*סכום המשכנתא הנלקח הולך ומצטמצם המשכנתא הממוצעת שהלווים לקחו בינואר 2023 עמדה על 943,000 ₪ וכך הלווים לוקחים סכום קטן יותר על מנת שיעמדו בהחזר החודשי הממריא מדי חודש.

*הלווים מתפשרים על דירה קטנה יותר ושלא עונה בהכרח על הצרכים שלהם.

*שוק המשקיעים בשוק הנדל"ן בירידה חדה ודרסטית.

השאלה שנשאלת שוב ושוב מה לעשות עכשיו? לא לקנות דירה? להמשיך ולשכור? לשאלה הזו אין תשובה חד משמעית.

ההמלצה הכוללת היא לא לרוץ ולקנות אלא לבחון כל עסקה לגופה בל נשכח שהאלטרנטיבה של שכירות דירה לא פשוטה מחירי שכירות באופן מסורתי כשיש ירידה בעסקאות נדל"ן הביקוש לשכירות עולה וצפויה העלאה נוספת במחירי השכירות ומציאות זו משוקפת במדד שכר דירה בחודש מרץ נרשמה עליה של 4.2% לשוכרים שחידשו חוזה, ושל כ-7.2% לשוכרים חדשים.

עם כל זאת חשוב להדגיש שכל התחזיות שצפויה כאן התרסקות מחירים קשה לראות שהיא עומדת במבחן המציאות מכיוון שיש מחסור עצום של דירות בכל שנה ושנה והיקפי השיווק של הדירות שמבוצעים על ידי משרד השיכון וכן בהתחדשות עירונית לא מספקות את הביקושים לדירות הקיימים בישראל.

הגרלות חדשות "דירה בהנחה"

משרד הבינוי והשיכון מעדכן שההרשמה להגרלה הבאה של "דירה בהנחה", נפתחה עבור 7,037 דירות ב-17 יישובים ברחבי הארץ. זאת בניגוד להודעה לפני חג הפסח, לפיה יוגרלו בהגרלה זו כ-9,000 יחידות דיור מוזלות. במשרד השיכון מציינים כי 1,100 הדירות הנוספות יוגרלו בהגרלות הבאות. תוצאות ההגרלה צפויות להימסר לזוכים במהלך חודש מאי, ההגרלה תיפתח ביום ראשון, 16 באפריל, כ"ה בניסן, מיד אחרי חג הפסח, ותיסגר ביום ראשון 7 במאי, ט"ז באייר.

השינוי המבורך בהגרלה זו הוא האישור של מועצת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) גם לזוגות מאורסים להירשם להגרלות. הם יקבלו זכאות "מותנית" לחצי שנה, אם יביאו אסמכתא מהרבנות או לחלופין חתימה על מסמך מול עורך דין עם הצהרה על כוונתם להתחתן. במשרד השיכון מציינים שהזוגות הללו יהיו חייבים לעדכן את משרד הבינוי והשיכון לאחר שינוי הסטטוס ל'נשואים' במשרד הפנים, וזאת עד שלושה חודשים מיום הנישואים אחרת זכאותם תפוג.

להלן הרשימה העדכנית של הישובים ומספר הדירות:

חשוב לציין במחיר למשתכן התשלום הוא בדרך כלל לפי חוק המכר

אופן תשלומים מחיר למשתכן:

• 7% משווי הדירה במעמד החתימה על חוזה המכר מול הקבלן.

• עד 45 יום להעברת תשלום נוסף של 13%

• תשלומים שווים במשך תקופת הבנייה, עד להשלמת 90% מעבודות הבנייה.

• תשלום 10% נוספים ואחרונים במעמד מסירת הדירה וקבלת המפתח.

אך במצב הנוכחי של השוק הקבלנים יותר ויותר מאפשרים להקדים את כל התשלומים מראש – האם זה משתלם לנו?

היתרונות בזה הם קיבוע ריביות המשכנתא שאותם סגרנו מול הבנק (יש רבים שלא מודעים לכך וחושבים שהריביות מובטחות לנו בכל מקרה אך הדברים אינם כך אלא כל עוד ולא נמשכו כל כספי המשכנתא שאר הכספים צמודים לעוגנים שלהם ישנה אפשרות שיהיה שינוי לעלייה או להורדה בגובה הריבית) וכן חיסכון מהצמדה למדד תשומות הבנייה אך קיימים חסרונות לתהליך הזה ולכן חשוב להתייעץ בנושא לפני שמקבלים החלטה בנידון.

חשוב לציין ברוב הפרויקטים הדירה לא מוכנה ואף ללא היתרי בנייה , ורק כאשר הפרוייקט קרוב להיתר מוזמנים הזכאים להירשם ולבחור את הדירות הרלוונטיות. על הזוכים נאסר למכור את הדירה בה זכו למשך 5 שנים מיום קבלת המפתח או 7 שנים מיום הזכייה בהגרלה, אולם ניתן להשכיר אותה.

מדד תשומות הבנייה

מדד מחירי תשומות בבנייה למגורים עלה בחודש מרץ 2023 ב-0.2%. ב-12 החודשים האחרונים (מרץ 2023 לעומת מרץ 2022) עלה מדד מחירי תשומות בבנייה למגורים ב-3.7% בעיקר בשל העלייה במחירי חומרים ומוצרים ב-7.4% ובמחירי שכר העבודה ב-0.9%.

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן עלה בחודש מרץ ב-0.4% (נמוך מהצפי 0.5%) קצב האינפלציה השנתי עומד על-5.0%. העלייה העיקרית הינה במחירי הבשר, העופות והדגים מלונות ובתי הארחה וההלבשה אך בענף הפירות והירקות והחד פעמי דווקא חלה ירידה .

פיקדונות בבנקים

47.7 מיליארד שקל זרמו לפיקדונות בפברואר – ירידה מחודש קודם מינואר עם זאת, אך עדיין מדובר בהיקף כספים משמעותי בנק ישראל מספק סקירה על גובה הריביות שניתנות בבנקים.

חשוב לציין שישנם מקרים שהבנק יתאמץ וייתן ריבית גבוהה יותר ללקוח אך מדובר במקרי קצה כמו סכומים משמעותיים יותר ותקופות ארוכות וכן ללקוחות פרימיום שלבנק שווה לתת יותר.

הכותב הינו מישאל חדד מומחה למשכנתאות – M H משכנתאות ופיננסים , מנהל מגזר חרדי בהתאחדות יועצי המשכנתאות – משרד מלווה לכל סוגי העיסקאות והמימון