מחיר למשתכן מציאה? לא מה שחשבתם

רכישת דירה מקבלן מלווה בהוצאות נלוות לא פשוטות בכלל.
נתחיל בקטן. שכר טרחת עורך דין – הלקוח מחוייב לשלם לעורך דין מטעם הקבלן, עורכי הדין מטעם הקבלן אינם מייצגים את האינטרסים של הקונה ולכן ישנה חשיבות שהרוכש יהיה מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, ייצוג על-ידי עורך דין, יגן על הרוכש מסעיפים בעייתיים בהסכמים, אי התאמות בין ההסכמים והמפרטים ועוד. מה שגורם ללקוח לשלם כפול שכר טרחת עורך דין.

רכישת דירה מקבלן בנויה מתפריט סטנדרטי ולכן הלקוחות מעדיפים לעשות שינויים , מטבח , מזגנים , סורגים וכו' וכן ישנן הוצאות נוספות בעת קבלת הבית, חיבור לחשמל, בדק בית ועוד מה שמסתכם בהוצאה משמעותית ולא קטנה בכלל.

ההוצאה הכבדה ביותר המוכרת לכולנו: מדד תשומות הבנייה.

מדד זה משקף את מחירי הבניה של הקבלנים. כשמתחילים לבנות בניין, יש צורך בהרבה חומרי גלם כגון: בטון, ברזל, צנרת אינסטלציה, אלומיניום כלים סניטרים ועוד.
על מנת לנסות לשקף את מחירי עלות הבניה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה אוספת נתונים מדי חודש ומפרסמת את השינוי של המדד:
אם המדד עולה –מחירי עלות הבניה עלו
ואם המדד יורד –מחירי עלות הבניה ירדו
המדד מתפרסם יחד עם מדד המחירים לצרכן כל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
מדד התשומות נהיה הדבר המעניין ביותר בשנה האחרונה משום הנסיקה האדירה שלו.

לדוגמא בשנת 2020 המדד עלה רק ב%0.5 וב2021 עלה ב5.6% עליה דרמטית בכל קנה המידה.
לצורך המחשה מה זה אומר ללקוח שרוכש דירה מקבלן ב1,000,000 ₪?
ב2020 ישלם מדד של כ7000 אלף ₪ וב2021 ישלם מדד של כ70000 אלף ₪ , סכום גדול בכל קנה מידה שעל הלקוח לקחת אותו בחשבון בעת רכישת דירה מקבלן.
טיפ: חשוב לדעת שבכל חוזה מקבלן תמיד ניתן לנהל מ"ומ ולבקש מהקבלן שלא יצמיד את הדירה למדד תשומות הבנייה, ההצמדה איננה על פי החוק, אלא הקבלן יכול לוותר עליה, כמובן שאיננו חייב אבל ניתן לשמש בזה ככלי במשא ומתן על הדירה.

מחיר למשתכן

מחיר למשתכן הינה תוכנית הדגל של שר האוצר לשעבר משה כחלון מטרתה להוריד את מחירי הדיור , ובעיקר לדאוג למחוסרי הדיור בישראל, ובפרט לזוגות הצעירים ולמשפחות.

התוכנית מיועדת לזוגות נשואים ,ליחידים מעל גיל 35, ולהורים עצמאים (חד-הוריים) עם ילד אחד מתחת לגיל 21 המתגורר עם ההורה ונמצא בחזקתו. התכנית מיועדת גם לנכים יחידים בני 21 ומעלה.

תוכנית מחיר למשתכן פועלת כבר מסוף שנת 2015 ומבוססת על הנחות לרוכשי הדירות ומנגד סבסוד הקרקעות ליזמים כדי שיוכלו לתת את ההנחות לרוכשים. המדינה מוותרת על ההכנסות שלה ממכירת הקרקעות ומשווקת אותן במחיר מסובסד ליזמי הנדל"ן.
לאחר שיווק הקרקע ליזם המדינה מכריזה על הגרלה בקרב הזכאים ואחרי שהיא מתקיימת הם אמורים לקבל זימון מהיזם לבחור את הדירה בהתאם לסדר הזכייה.

יתרונות:
1. תכנית מחיר למשתכן, מעניקה מספר יתרונות משמעותיים. הראשון שביניהם, בא לידי ביטוי בהטבה במחיר הדירה
מאחר והמחיר למטר רבוע הוא זול באופן משמעותי ביחס לאלו המוצעים בשוק משמעות הדבר היא, כי בחלק מן המקרים, אף ניתן יהיה לרכוש דירה במחיר הזול בכ-30-40 אחוז מהמחיר המוצע בשוק החופשי.

2. הטבות במשכנתא- התכנית מאפשרת קבלת משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים בהשוואה לשוק החופשי.
בעוד שההנחיות של בנק ישראל, מגבילות את שיעור המימון עד 75% ממחיר הדירה, במסגרת "מחיר למשתכן" ניתן יהיה לקבל משכנתא בשיעור גבוה יותר, זאת על מנת לסייע במימון רכישת הדירה. הגובה המרבי של המשכנתא בתוכנית זו, ייקבע לפי שווי השוק של הדירה ולא לפי מחיר הרכישה בפועל. יתרון זה, למעשה מקל על רכישת דירה במסגרת "תכנית למשתכן", מאחר והוא מאפשר קבלת מימון הגבוה מ-75% עבור הרכישה , מה שמביא אותנו למצב שניתן לקנות דירה גם בהון עצמי שמסתכם ב60 אלף שח במקומות שיש מענקים .
בחלק מהערים כדוגמת אשקלון , נתיבות , אופקים ועוד ישנם מענקים של בין 40-60 אלף ₪.

חסרונות:
ההגרלות הינם בכל רחבי הארץ ואיננה תכנית כבקשתך.
זוכה שגר באשדוד ונרשם לפרויקטים בכל רחבי הארץ, תוצאות ההגרלה יקבעו לו היכן יזכה ובאיזה פרויקט.כמו כן, לפי מספר הזכייה הוא יקרא לפי הסדר ויבחר דירה. לצורך ההמחשה, אם הוא מס' זוכה 50 ויש רק 10 דירות גן אז הסיכוי שלו לקחת דירת גן כמעט אפסית כי ה50 הראשונים ודאי יבחרו אותה לפניו, מה שמשאיר אותו עם הדירות הפחות טובות, ולכן לא בהכרח שיבחר דירה המתאימה לצרכיו – לכן חשוב מאוד לעשות היכרות עם הפרויקט לפני שנרשמים להגרלה. ברגע שיש זכייה בפרויקט שמתברר שלא מתאים לזוכה והזוכה מוותר על הזכייה לאחר מספר ויתורים הזוכה יורד בדירוג שלו וסיכוייו לזכות בהגרלות נוספות יורדות פלאים.

זוכה שגר באשדוד וזוכה נניח בדירה בעפולה זה לא פשוט מבחינתו, מעבר דירה למקום כל כך רחוק הופך את הדירה לדירה להשקעה כשזה הופך לנטל לא פשוט, לכן כדאי לדעת מראש למה אתם נכנסים.

דבר נוסף, מרגע הזכייה אין התחייבות למתי תקבלו את הדירה, יכול לקרות מצב בו אתם זוכים ורק לאחר שנה או שנתיים ויותר נקראים לבחור דירה, ורק לאחר מכן אתם תבואו לחתימת חוזה. לכן לפעמים תוציאו יותר ממה שחשבתם, מה שקצת מקשה עליכם מאחר ותצטרכו לשלם גם החזרי משכנתא וגם תשלומי שכירות על הדירה בה אתם חיים מדי חודש.

עוד חסרון משמעותי הוא עצם ההמתנה לזכיה במחיר למשתכן המהווה סיכון גדול,. בזמן המתנה ארוך מחירי הדיור נוסקים ולא ממתינים לנו ואם לא זכינו לאחר שנתיים מתברר לנו שההון העצמי שהיה בידינו לפני שנתיים באותו נקודת זמן יכל להספיק לנו לקנות את הבית שחלמנו עליו, אך כיום ההון העצמי שיש בידינו לא מאפשר לנו לקנות אותו ואז בעצם נתקענו עם רולטה של הגרלות והמתנה שלפעמים מסתיימת באכזבות קשות.

נקודת חובה נוספת היא שחלק גדול מהפרויקטים הינם ללא היתר בנייה מה שאומר- שאין כרגע ודאות לתאריך קבלת הדירה, גודל הדירה, וכיווני אויר.
מגרילים היום את הזכות לדירה בלבד ורק בעוד כשנתיים בממוצע יודעים מה הגרלנו והאם באמת היאממתאימה לצרכים שלנו.

חסרון נוסף הוא איסור המכירה בשנים הראשונות – זהו אחד החסרונות המרכזיים ברכישת דירה במחיר למשתכן. לא תוכלו למכור את הדירה במשך 5 שנים מרגע האכלוס, או 7 שנים מרגע הזכייה בהגרלה (הקודם מביניהם)

חסרון שישי- במידה ורציתם לרכוש דירה לטובת השקעה, יתכן ובאיזור שקניתם בו נבנים עוד אלפי דירות אשר כולן צפויות להיות מאוכלסות באותו הזמן ואם תכננתם להשכיר את הדירה, צפו לתחרות גבוהה מאוד

והחיסרון הגדול ביותר הינו מדד תשומות הבנייה הלא ידוע בתאריך הזכייה, כאמור לעיל, לאור העליה האדירה במוצרי הגלם של הבנייה, מדובר בהתייקרות של עשרות אלפי שקלים ויותר ממחיר הדירה והמחיר הסופי של הדירה טרם ידוע בעת הרישום ההגרלה ללקוח.
כדאיות כלכלית.

לצורך המחשה למשפחת לוי מאשדוד יש הון עצמי של 350,000 אלף ₪ והם נרשמו כעת להגרלות של דירה בהנחה, האם תמתין לזכייה או אפילו זכתה האם לקחת את הדירה או לא?
מחיר דירה באשדוד בפרויקט לדירת 3 חדרים 80 מטר הינו כמיליון ₪
או דירה יד שניה 3 חדרים בשווי כיום כ- 1.4 מליון ₪

ההון העצמי של משפחת לוי מספיקה לרכוש כעת דירת יד שנייה, אך בכוונתם להירשם לתוכנית מתוך ציפייה שיקבלו דירה חדשה מקבלן, מרווחת יותר ובעלת מפרט גבוה לאין ערוך מדירת יד שנייה שאיננה משופצת.

האם שווה להם?
מתוך ניתוח פשוט יוצא שאין שום תועלת בהמתנה לדירה כזו, שכן יתכן ולא יזכו בכלל ואז, אחרי שנה יגלו שבעצם ההון העצמי שבאמתחתם מספיק רק לדירת 2 חדרים שאיננה מתאימה להם וגם אם יזכו מדובר בהמתנה ארוכה של בין 3-5 שנים עד שיקבלו את הנכס ועד אז מחיר הדירה יאמיר משום מדד תשומות הבנייה, במידה וירכשו את הדירה הישנה יותר, יהיה בבעלותם דירה כבר מעכשיו ויוכלו בעוד מס' שנים למכור אותה ברווח נאה ולהתקדם לדירה גדולה ומרווחת יותר.

נקודת ההתלבטות באם להמתין לתוכנית מצויה כאשר הזוג בעלי הון עצמי נמוך שלוקחת אותם לקבל החלטות קשות כמו קניה בעיר מגורים אחרת הכרוכה במעבר דירה ולהחליף לחיים חדשים במקרה כזה צריך לנתח היטב האם כדאי להמתין, או לקנות מה שיש באפשרותם כעת, ולא להמתין להגרלות שהמדינה מעניקה.

לסיכום: תכניות המדינה הינן תוכניות שעל הנייר נשמעות טובות ומפתות ובאמת עשרות אלפי זוכים יוכיחו שבאמת התוכנית חיה וקיימת ואף מצליחה, אך, לא הכול ורוד ויש עוד מאות אלפים שיושבים על הגדר ומחכים לדירת החלומות שלהם וכוססים צפורניים מהגרלה להגרלה.

מעל 100,000 נרשמים על 10,000 דירות בהגרלה האחרונה שיצאה ממחיש את המצוקה האדירה של האוכלוסיה וזוגות הצעירים חסרי הדיור.

נצטט את שר השיכון זאב אלקין שאמר "ההגרלות לא יורידו מחירים אבל היינו חייבים לתת משהו לזוגות הצעירים".
פתרון אמיתי זה לא מביא, אך אקמול להר הגעש הנדלני זה נותן גם נותן.

בשוק המימון קיימות כיום מגוון פתרונות לכל סוגי העסקאות גם לבעלי הון עצמי נמוך שאינם מעוניינים להמתין להגרלות האין סופיות.

מישאל חדד מומחה למשכנתאות, בעל חברת M.H משכנתאות ופיננסים, מתמחה בכל סוגי המימון והעסקאות ולמסורבי משכנתאות, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות.